Hedonik Fiyat Modeli (HFM) ürünlerin farklı özeliklerin bir araya gelmesi ile ortaya çıktıkları temel varsayımına dayanmaktadır. Dolayısıyla bu modelde ürünler bir özellikler demeti olarak değerlendirilirler. Bu modeldeki temel amaç bir ürünün sahip olduğu her bir özelliğin açık piyasada oluşmayan fiyatının belirlenebilmesidir. Modelin teorik alt yapısı Tam Rekabet Piyasası koşullarına dayanmaktadır. Tam Rekabet Piyasasında analizi yapılan ürün ise bilindiği üzere homojen bir üründür. Ancak HFM daha çok dayanıklı tüketim mallarının fiyat oluşumunu analiz etmek için kullanılmaktadır. Bu tür mallar ise pek çok özelliğin bir araya gelmesiyle oluşan farklılaştırılmış ürünlerdir. Farklılaşmış ürünler söz konusu olduğunda ise HFM’nin tek bir denklem ile tüm piyasayı tanımlayamayacağı fikrinden hareketle alt piyasaların varlığı ve bu alt piyasaların nasıl belirleneceği tartışması literatürdeki yerini almıştır. Konut sektörü söz konusu olduğunda alt piyasaların nasıl belirleneceğine ilişkin iki yaklaşım benimsenmiştir. Bunlar mekânsal segmentasyon ve konut özelliklerinin benzerliği yaklaşımıdır.

Bu çalışma fiyat düzeyi yüksek olduğu düşünülen Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörleri HFM ile analiz etmekte ve potansiyel alt piyasaları ortaya çıkarmaktadır. Çalışmada Isparta kent merkezinde satışa çıkmış/satılmış 266 adet konuta ait veri emlakçılar ile yüz yüze görüşerek derlenmiş ve çoklu regresyon analizi ile Isparta’daki konut fiyatlarını en fazla etkileyen 22 adet özellik belirlenmiştir. Ayrıca Latent Class (örtük sınıf) analizi ile Isparta’da beş adet alt piyasa bulunduğu ortaya çıkarılmıştır. Çalışmanın en önemli bulgusu ise Isparta ilinda konut piyasasının mekâna bağlı olarak segmente olamayacağının ortaya konmasıdır.